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如果2007年是客多楼少，那么2008年则是客少楼多；如果2007年购房者面临的是隔夜就涨价的购买恐慌，那么2008年则是可买可不买的观望、淡静；如果2007年是不看样板房、不看广告就排队购买的卖方市场，那么2008年则是送折扣、送装修、免费用的买方市场……不错，眼下的确是个淡市。
联合代理？全民售楼？
好了，淡市中如何才能放大成交量以快速回笼资金？来个“全民售楼”怎么样——销售团队发动全社会力量，整合总体社会资源，楼市开盘，售楼处黑压压的全是代理商的人，各大代理商集结在商场、停车场、的士站等交通要道进行截客。客户被哪个代理商截住了就是他的客户。你有客户，带来登记，成交了就给你代理提成。这种“广发英雄帖”的模式就是香港所谓的“联合代理制”。
但也不全是。比如香港真正的高端楼盘也是独家代理，一般有一个主代理商，其他代理商采取与主代理商预约的模式，为客户提供看楼服务。成交后，双方进行分佣。
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一、 不动产的基本功能
一路以来，房地产发展商，乃至整个房地产发展的发展观是“趋利”式的价值观，体现在从拿地、规划、产品到营销的每个环节：
土地——重点考虑的是位置的稀缺性；
规划——重点考虑的是可开发实施的成本和效益；
产品——重点考虑的是市场竞争；
营销——主要卖点是升值、生活方式转换。
对于土地和房地产的商品性而言，这不能说是错误的发展观，但汶川大地震，强烈地提示我们，作为商品的不动产，要满足市场的要求，这样的发展观是有缺陷的。因为，即使把我们的消费者归纳为纯的“经济人”，“趋利”也只是“经济人”的一个侧面，另一个最重要的侧面“避害”被我们忽视了，或者可以说被“边缘化”了。
中国建筑的抗震和防灾，目...
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一、学校和公共建筑必须成为“第一避难所”
地震、台风和洪水等灾害来临，灾区最紧迫的是需要空旷、平整、不浸水的平地作为安置灾民、紧急治疗和空中降落的场地。由于学校和重要公共建筑如体育场馆，政府大楼等相应的广场和体育场是天然的配置，而且具备迅速大量疏散人员的交通条件，因此重建的第一原则是使学校与公共建筑成为“第一避难所”。
学校又是这“第一避难所”的重中之重！我们知道大型公共广场、体育场馆虽然在救灾中会发挥重要作用，但数量毕竟有限。而校园则不同，尤其是按地区人口分布的中、小学，天然具有社区避难的最主要的功能：
1、 在当地社区被人熟悉，这一点在灾害来临时非常重要；
2、 临路状况好；
3 ...
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相信5月12日，不少人在电视机前度过了一个揪心的不眠之夜。“汶川大地震”的突然来临，使08年这一奥运年，同时变成了多灾之年。灾难来临，在电信不通，亲友音讯不通的情况下，我们到底能做什么？怎么做？
13日一早，王石（万科股份董事长）第一个电话来了，他正在出差的途中，一贯的言简意赅：“关于汶川地震的救灾，中国企业家群体应该积极、迅速响应，能否联系深圳企业家朋友，尽快在今天上午把集体救灾行动落实汇总一下，每人10万，阿拉善生态协会和中国企业家俱乐部负责联系中国红十字总会。深圳方面先找一下万捷，商量一下。”
万捷（雅昌艺术董事长），2006年CCTV十大经济人物候选人，阿拉善生态协会监事）：“我支持！”，这是在我拔通电话后，第一个回应。“我们分头联系，请你把你联系的企业家名单也传给我，别重复！”同样的简单、迅速、干练。雅昌是中国文化产业中最令人尊敬的企业之一，万捷，也是“雅昌艺术网”、“雅昌博物馆”的灵魂。
陈志列 ...
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2008年，整个中国房地产进入调整年。这个调整年发生了几件大事，宏观经济调控这是一件大事。还有一件大事就是城市房地产面临新的格局，实际上各个城市都差不多，以深圳表现最突出。成交量开始萎缩，使得房地产深入老百姓的人心，大家都想知道什么时候要拐，这是大家普遍关心的。事实上需求方确实在发生变化，发生什么变化呢？第一个变化，就是80后进入了主流消费群，80后开始登场。所以我说2008年80后应该搞一个80后的居住宣言，这非常重要。80后进入主流，这是第一个特征。第二个特征，中国第一代人口出生高潮的这帮人，是哪些人呢？就是1960年大饥荒之后，中国人是猛生了一批人。这批人家庭进入空巢期，就是他的孩子开始读大学了，他们也面临着退休，家里面突然变成了空巢。这两个变化使得中国房地产必然带来重要变化。我们先讲空巢期家庭，中国人穷了几十年，改革开放给了机会，大家拼命劳动，我们今天在这里开会，还有一帮人在游行呢，反正大家都贼忙，因为中国人愿意折腾，因为我们过了太多的苦日子。这一批出生的人，本人算是其中之一，...
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（一）
沟通难，难在沟通的双方所用的话语系统不一样，以至于一方的慷慨激昂会被另一方理解为无理取闹。比如在最近的中国网民集体声讨CNN和“家乐福”事件中，我们就会发现，法国人在其国内用的语言和派特使来中国用的语言系统就不一致。昨天与刚从台湾考察回来的冯伦大侠谈起“藏独”问题，大侠用标准的冯伦语言说：“一个被认定为三陪小姐的人，忽然说要争取妇女权益，这事儿，人家短期接受不了是可以理解的。因此，最有效的办法，不是先说我们的感情如何受伤，而是解释‘藏独’就是‘塔立班’武装恐怖份子，是基地组织，并罗列证据。大部分西方人就会明白。”
我们和西...
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一
自从潘石屹在北京的第一座长城脚下的房子——“山语间”登上了国际建筑杂志起，事实上，在大山里盖别墅就成了一个非常“in”和非常有“品位”的潮流。记得五年前和陈家刚、黄专去宋庄拜访一批当时还未广为人知的现代艺术家——方立钧、岳敏君等，引起我注意的是他们大兴土木、盖的那些集别墅、工作坊、会客室为一体的房子。
事情当然在与时俱进，两年前不断有朋友说，他们家已经正式迁入郊区，当上了“农民”。这引起了我极大的兴趣，去年和老婆、孩子一起终于见识到了小产权房的 ...
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一、这是一次中期调整，是上升期的一次调整
如果说二十世纪八十年代末，中国房地产开始筹备一场交响乐，经过九十年代上半期吹响的序曲，经过一段短暂的幕间休息，在二十世纪末进入了快乐的行板，并于本世纪初奏响了主旋律。这是时代的主旋律：大规模的城市化，工业化和人口红利。目前的情况，不妨比作第一幕和第二幕的间歇，高潮还未正式展开。根据人口统计和城市化的进程，可以预期它会出现在2020—2030年间。
没有任何经济体会在经济高速发展、人口红利期和城市化进程中出现价格向下的大波动。日本的房价在九十年代的下降，与其说是泡沫的破裂，不如说是城市化进程结束和人口老龄化的来临；香港和台湾在经济高速增长期和人口红利期几次房地产的调整也一样，当然政治局势起到了很大的作用，但无不是短暂而迅速恢复的；97—98年才是一次真正的下跌，不要忘记同时出现的是人口老龄化。韩国的情况可以看作是房地产市场如何从亚洲金融风暴中迅速反弹的又一例证。
上升期的调整，发生...
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2003年“非典”之后，香港楼市谷底回升，特别自去年以来港币随美金减息，香港楼市一派好景，豪宅纷纷突破97的高位，普通住宅也开始普遍攀升，成交量增大。目前香港市场普遍弥漫着继续看好后势的情绪，理由如下：1、港币将继续跟随美金减息和贬值；2、输入式通货膨胀难以克服，带来了持续“负利率”；3、股市波动，老百姓会将钱“套股换楼”；4、港府年度预算大派金钱予市民；5、港人负债率水平偏低等。
在这样的气氛之下，开发商纷纷调高楼盘的售价，实施分段调价，总之与国内同期情况正好形成冰火二重天的局面。
08年春节前，长江实业已向外界发布即将推售将军澳地铁上盖物业日出康城一期“首都”的信息，并向业界公开其项目的资料——户型，配套……春节之后，长江实业开始了一系列动作：
1、 开放样板房和会所；
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